많은 분들이 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있습니다. 문제는 내 소득 대비 올라가는 주택의 시세가 너무 빨라 사고 싶어도 살 수가 없는 상황이죠. 물론 외진 곳으로 구한다면 가능은 하겠지만 장거리 출퇴근이라는 게 생각보다 어려워 1~2개월 정도하다 보면 포기하는 사람들이 많은 편입니다.
그래도 여러 가지 방법이 있다는 걸 알아두는 게 유리하기 때문에 오늘은 규제지역에서 주택매매대출할 때 알아두면 유용한 상식들을 풀어보는 시간을 가지겠습니다.
먼저, 규제지역은 크게 3파트로 나눠지며 투기, 과열, 조정으로 구분됩니다. 여기서 1,2번은 거의 동일하게 적용되기에 묶고 두 케이스로 나눠서 설명드리겠습니다. 먼저 투기/과열 지역은 기본 ltv가 40%로 조정은 50%이며 기준은 KB 시세 또는 매매가격 중 낮은 금액을 기준으로 산출됩니다. (일부 금융사들은 차이가 많이 안 벌어진다면 KB 시세로 안정되기도 합니다.) 시세가 없는 주택이라면 자체 감정가를 통해서 기준을 책정합니다.
단 전제조건이 있는데 해당 금액을 빌렸을 때 충분히 상환할 능력이 있는지 판단하는 DTI와 DSR 심사에 충분히 들어와야 하며 충족되지 못한다면 그만큼의 가능 금액이 줄어들게 됩니다. 참고로 2022년 1월부터 부채가 2억 원이 넘어가는 경우엔 DSR이 40%로 축소되어 예전만큼 쉽지 않을 수도 있으니 참고하시길 바랍니다.
현재 정부 규제가 과도한 투기 즉 여러 채 주택을 보유하는 것을 막기 위한 방책이라 1가구 1주택자를 원칙으로 하고 있습니다. 만약 기존에 집을 가지고 있는 상태에서 새로 구입한다면 순수 본인이 가지고 있는 자금으로 잔금을 치른다면 문제없지만 주택매매대출을 받을 계획이라면 6개월 이내 보유 중인 집을 매도해야 합니다. 또한 실거주를 원칙으로 하기에 임대목적으로는 어렵고요.
여기서 한 가지 완화되는 조건을 설명드리면 주택금융공사에서 지원하는 디딤돌 또는 보금자리론이나 서민 실수요자 가이드에 들어온다면 ltv를 최대 20%까지 늘릴 수 있어 자금을 조금 더 확보할 수 있습니다. 물론 그만큼 자격조건이 제한적인데 현 무주택자 기준으로 부부합산 소득이 일정치 이내 들어와야 하며 주택 시세와 최대 금액이 제한이 있으니 꼭 사전에 가능한지를 체크하시길 권장 드립니다.
그리고 간혹 부족해서 추가 대출을 알아보는 분들이 있는데 일단 매매잔금은 후순위 담보는 등기부등본상에 근저당을 잡는 문제로 실질적으로는 어렵습니다. 그렇다면 신용으로 알아봐야 하는데 위에 설명드린 dsr에 걸릴 수도 있고 일부 금융사에선 꺼려 하는 경우도 있기 때문에 주의해서 알아봐야 합니다.
끝으로 MCI와 MCG라는 보증보험이 있는데 이를 가입 안 하게 되면 방공제라는 금액이 차감되는데 이 부분은 금융사 자체에서 유동적으로 운영하고 있으며 전자는 금융기관에서 후자는 소비자 입장에서 보험료를 부담하며 임차인이 있다면 불가합니다. 보통은 연초에는 이용이 자유로우나 연말에 가까워질수록 일시적으로 중단되는 경우가 많습니다.
이렇게 주택매매대출에 대해서 알아봤는데 우선적으로 혜택을 받을 수 있는 조건에 들어오는지 확인을 하고 순서에 맞춰서 금융사 상품들을 선택하시는 게 보다 안전하실 겁니다. 요새는 인터넷을 통해서 관련 정보를 많이 도움받을 수 있는 곳이 있으니 체크해 보시고 진행 계획 세우시길 권장 드립니다.
